Размер шрифта:
Цветовая схема:

Как собственнику земельного участка увеличить его площадь?

13.02.2018 06:48
Можно ли увеличить земельный участок?
 
Как часто бывает в жизни? Есть свой земельный участок, а рядом - как будто бы «ничьи» земли, и у многих возникает соблазн «пригородить» себе лишние метры.
 
Скажем сразу, что «ничьих участков» быть не может. Любой земельный участок, независимо от того используется ли он или нет, находится в чьей - либо собственности: граждан, организаций, предприятий, садоводств, или является собственностью муниципалитета или государства.
 
Действующее законодательство дает возможность законным способом увеличить площадь своего земельного участка путем осуществления процедуры перераспределения своего земельного участка со смежным.
 
Перераспределение возможно как в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, так и в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
 
В каких случаях законодательство позволяет увеличить земельный участок? 
 
Действующее законодательство содержит ограниченный перечень случаев, когда возможно перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (ст. 39.28 ЗК РФ). Вот некоторые из них:
 
1. Если собственника не устраивает форма земельного участка из-за вклинивания, вкрапливания в него смежного участка, из-за изломанности его границ, чересполосицы, т. е. в случае, когда использовать свой земельный участок затруднительно вследствие его неправильной формы;
 
2. Если у собственника есть желание увеличить площадь своего земельного участка.
 
Отметим, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, в обоих случаях может быть увеличена не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.
 
Как узнать установленные предельные размеры участка?
 
Нормативы по предельным размерам участков устанавливаются Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) в каждом муниципальном образовании.
 
Именно они определяют возможные минимальные и максимальные площади земельных участков, в зависимости от вида его разрешенного использования и целей предоставления - для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
 
Ознакомиться с ПЗЗ своего муниципалитета можно при непосредственном обращении в администрацию поселения либо на её официальном сайте.
 
Кроме этого, стоит обратить внимание на то, что при перераспределении земельных участков их целевое назначение и разрешенное использование не должно меняться.
 
Земельный участок (либо его часть), за счет которого будет образован новый участок, должен относиться к той же самой территориальной зоне (ИЖС, ЛПХ, ведения дачного хозяйства и т.д.), что и сам участок. Данную информацию можно узнать самостоятельно на картах - схемах ПЗЗ, на которых границы территориальных зон обозначены разными цветами с указанием в экспликации их наименования.
 
В обратном случае, если образование нового земельного участка предполагается за счет перераспределения смежных земельных участков, расположенных в разных территориальных зонах, то предварительно необходимо провести работы по изменению ПЗЗ и генерального плана поселения, что любому частному собственнику практически непосильно. 
 
Если ПЗЗ в поселении ещё не приняты, предельные размеры участков для ИЖС, ЛПХ и иных целей утверждаются отдельными решениями местных депутатов или региональными законами «О предельных размерах земельных участков».
 
Следует помнить, что образование нового участка через его перераспределение со смежным возможно только в том случае, если право собственности на свой участок оформлено в установленном порядке.
 
Сколько будет стоить увеличение земельного участка?
 
Увеличение площади земельного участка, находящегося в частной собственности, в результате его перераспределения с государственными или муниципальными земельными участками осуществляется за плату, размер которой определяется Правительством РФ, субъектом РФ или органом местного самоуправления в зависимости от того, в чьей собственности находится земельный участок (ч. 5 ст. 39.28 ЗК РФ). 
 
По общему правилу, размер доплаты устанавливается в процентном соотношении (в общем по Оренбургской области  не более 15%) от кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной пропорционально площади части такого земельного участка, которая подлежит передаче в частную собственность в результате его перераспределения.
 
Кадастровую стоимость  любого земельного участка можно узнать на публичной кадастровой карте, воспользовавшись официальным сайтом Росреестра www.rosreestr.ru.
 
Каков порядок оформления документов при увеличения площади земельного участка, в результате его перераспределения с государственными или муниципальными земельными участками?
 
Перераспределение осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. При этом указанное соглашение должно содержать сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и (или) права частной собственности на образуемые земельные участки (ч. 2 ст. 39.28 ЗК РФ).
 
Условно порядок осуществления процедуры перераспределения земельных участков можно разделить на несколько этапов.
 
1. Подача в уполномоченный орган по распоряжению земельными участками заявления о перераспределении земельного участка с указанием подробной информации о заявителе и о земельных участках, перераспределение которых планируется осуществить, с приложением необходимых документов (например, правоустанавливающих и право удостоверяющих документов, схемы расположения и т.д.).
 
Заявление, а также документы, прилагаемые к нему, по выбору заявителя могут быть поданы или направлены в уполномоченный орган лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно - телекоммуникационной сети Интернет (ст. 39.29 Земельного кодекса РФ).
 
2. Принятие уполномоченным органом решения о перераспределении земельного участка или земельных участков в срок не более 45  дней (данный срок может быть меньше, все зависит от конкретного случая).
 
Если решение положительное, его результатом будет утверждение схемы расположения земельного участка либо направление заявителю согласия на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Если решение отрицательное, то отказ в заключении соглашения о перераспределении земельных участков должен быть обоснованным и содержать указание на все имеющиеся основания отказа. Перечень таких оснований, предусмотрен п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ.
 
В случае положительного решения о перераспределении земельного участка или земельных участков, следующим этапом будет являться проведение кадастровых работ с целью постановки на кадастровый учет земельного участка, который образуется в результате перераспределения.
 
Отметим, что в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учете таких земельных участков должно обратиться лицо, по заявлению которого принято решение об утверждении схемы расположения земельного участка или которому направлено согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
 
3. Следующий этап - заключение соглашения о перераспределении земельного участка между собственниками.
При этом для каждой из сторон соглашения установлен свой срок, в течение которого каждая сторона должна его подписать. Для уполномоченного органа – в течение 30 дней со дня предоставления ему информации о постановке на кадастровый учет вновь образованного участка, а для заявителя - в течение 30 дней со дня получения подписанного первой стороной соглашения.
 
Необходимо обратить внимание на то, что указанная процедура заключения соглашения применяется лишь в случае, когда в перераспределении участвуют земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и участки, находящиеся в частной собственности.
 
Если же речь идет о перераспределении между собой земельных участков, находящихся только в частной собственности, то указанную выше процедуру проходить не требуется и собственники таких земельных участков могут самостоятельно подписать между собой соглашение о перераспределении, самостоятельно обратиться в орган регистрации для проведения учетно-регистрационных действий в отношении вновь возникших земельных участков.
 
4. Далее следует регистрация права собственности на вновь образованный земельный участок. В соответствии с действующим законодательством государственная регистрация должна быть проведена в срок не более 9 рабочих дней при отсутствии причин для принятия решения о приостановлении регистрации.
 
Как подготовить схему расположения земельного участка?
 
Стоит отметить, что перераспределение осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка (ч. 3 ст. 39.28 ЗК РФ).
 
При этом схему расположения на кадастровом плане территории будущего земельного участка с отображением его границ и указанием добавляющейся части собственник участка готовит самостоятельно.
 
Если собственник участка не является геодезистом или кадастровым инженером, вряд ли ему самостоятельно удастся справиться с подготовкой схемы ,  ведь делается она на основе сведений, получаемых по результатам геодезической съёмки. Поэтому заказать её удобнее в местной геодезической или землеустроительной компании или у кадастровых инженеров, работающих непосредственно в том или ином районе.  
 
Обращаем внимание, что для выбора специалиста, который наиболее быстро и качественно подготовит документы, необходимые для кадастрового учета недвижимости, можно воспользоваться рейтингом кадастровых инженеров, который размещен на официальном сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site/open-service/statistika-i-analitika/reyting-kadastrovykh-inzhenerov-na-2017-god/.
 
В рейтинге в отношении каждого кадастрового инженера указывается информация о доле отрицательных решений, принятых Росреестром по подготовленным ими документам.
 
Светлана Викторовна Казаева,
начальник отдела государственной регистрации недвижимости по Ленинскому району города Оренбурга
© 2018 Администрация Сакмарского района Оренбургской области